Seeliegenschaft kaufen: Was Sie rechtlich beachten müssen

Lesezeit: ca. 9 Minuten  |  Stand: 12. Mai 2026  |  Von Daniel Dalla Corte

Eine Seeliegenschaft in der Schweiz zu kaufen ist rechtlich komplexer als ein gewöhnlicher Hauskauf. Sie stossen auf den Gewässerraum gemäss Bundesrecht (mindestens 20 Meter Uferstreifen ab Uferlinie), auf kantonale Uferschutzpläne, auf Konzessionen für Bootshäuser und Stege, sowie auf die Lex Koller für ausländische Käufer, deren Verschärfung seit dem 15. April 2026 in der Vernehmlassung ist. Wer eine Seeliegenschaft am Bodensee oder einem Schweizer See erwerben will, sollte früh eine fachkundige Abklärung einholen. Von Daniel Dalla Corte, Ermatingen.

Das Wichtigste in Kürze

• Im Gewässerraum gilt ein grundsätzliches Bauverbot. Bei Seen über 0,5 Hektaren Wasserfläche müssen 20 Meter ab Uferlinie freigehalten werden.
• Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten im Gewässerraum sind durch die Besitzstandsgarantie geschützt.
• Bootshäuser, Stege und Hafenanlagen brauchen eine kantonale Konzession (Wasserrechtsverleihung).
• Das Klima- und Innovationsgesetz (KIG) seit 1. Januar 2025 schreibt energetische Mindeststandards auch bei Sanierungen vor.
• Die Lex Koller schränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland ein. Eine Verschärfung ist seit dem 15. April 2026 in der Vernehmlassung, die bis 15. Juli 2026 läuft.
• Wichtigste Prüfdokumente vor dem Kauf: Grundbuchauszug, ÖREB-Kataster, Gewässerraumplan, Uferschutzplan, Konzessionsanmerkungen.

Wenn ein Bauherr mir gegenüber sagt, er wolle ein Haus am See kaufen, schaue ich ihn an und frage zurück: ‚Haben Sie schon einen Anwalt?‘ Das ist nicht zynisch gemeint. Es ist die ehrlichste Frage, die ich am Anfang eines solchen Projekts stellen kann. Eine Seeliegenschaft ist nicht einfach ein Haus mit Aussicht. Sie ist ein Geflecht aus Bundesrecht, Kantonsrecht, Gemeindereglementen, Konzessionen und Besitzstandsfragen, das jahrelange Freude oder jahrelangen Ärger bringen kann.

In diesem Beitrag erkläre ich, worauf Sie beim Kauf einer Seeliegenschaft in der Schweiz, insbesondere am Bodensee und in der Ostschweiz, rechtlich achten müssen.

Der Gewässerraum: Das wichtigste Konzept seit 2011

Am 1. Januar 2011 trat das revidierte Gewässerschutzgesetz (GSchG) in Kraft, am 1. Juni 2011 die zugehörige Gewässerschutzverordnung (GSchV). Diese beiden Erlasse haben das Bauen am Wasser in der Schweiz grundlegend verändert.

Der Gewässerraum ist ein Korridor entlang jedes oberirdischen Gewässers. Er sichert die natürlichen Funktionen des Sees, den Hochwasserschutz und die öffentliche Erholung. Für Sie als Käuferin oder Käufer einer Seeliegenschaft hat das konkrete Folgen.

Mindestbreite bei stehenden Gewässern. Bei Seen mit einer Wasserfläche von mehr als 0,5 Hektaren müssen 20 Meter ab Uferlinie freigehalten werden. Das ist die bundesrechtliche Übergangsbestimmung, solange der definitive Gewässerraum durch die Gemeinde noch nicht festgelegt ist. Mehr zur Praxis im Kanton Thurgau finden Sie auf der Seite des kantonalen Amts für Umwelt.

Grundsätzliches Bauverbot. Im Gewässerraum sind neue private Bauten und Anlagen, Ersatzbauten und Erweiterungen verboten. Erlaubt sind nur standortgebundene und im öffentlichen Interesse liegende Anlagen, etwa Wanderwege, Brücken oder Anlagen zum Hochwasserschutz (Art. 41c GSchV).

Besitzstandsgarantie. Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten sind in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Innerhalb der Bauzone richtet sich der Umfang nach kantonalem Recht (erweiterte Bestandesgarantie), ausserhalb nach Bundesrecht. Was Sie sanieren, umbauen oder erweitern dürfen, muss im Einzelfall geprüft werden.

Ausnahmen in dicht überbauten Gebieten. In dicht überbauten Gebieten können für zonenkonforme Bauten Ausnahmen bewilligt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Das ist die Schlüsselregel für historisch gewachsene Seedorflagen wie Ermatingen, Mannenbach oder Berlingen am Bodensee.

Sonderfall Bodensee: Drei Länder, drei Rechtsordnungen

Der Bodensee ist eine staatsrechtliche Besonderheit. Drei Länder grenzen an: Schweiz, Deutschland und Österreich. Für eine Liegenschaft am Schweizer Ufer gilt selbstverständlich Schweizer Recht. Aber das völkerrechtliche Regime des Sees selbst, der Schifffahrt, der Fischerei und des Umweltschutzes ist trinational geregelt.

Für Käuferinnen und Käufer einer Seeliegenschaft am Bodensee bedeutet das: Sie bewegen sich auf einem Wasserkörper, dessen Stege, Bootshäuser und Hafenanlagen kantonalem Recht unterliegen, während die Schifffahrt einem internationalen Reglement folgt. Wer mit dem Boot zwischen Romanshorn und Konstanz fahren will, braucht die Bodensee-Schifferpatente. Das hat indirekt auch Einfluss auf die Standortwahl, etwa bei der Frage nach Liegeplatzkapazitäten.

In der Region Ermatingen, Triboltingen, Mannenbach und Salenstein erlebe ich diese Komplexität täglich. Liegenschaften wechseln in der Regel zu Preisen, die deutlich über dem schweizerischen Mittel liegen. Eine Stunde Beratung beim spezialisierten Anwalt kostet weniger als ein Bewertungsfehler von einem Prozent.

Steuerliche Aspekte beim Kauf einer Seeliegenschaft

Beim Kauf einer Seeliegenschaft kommen die üblichen kantonalen Steuern zum Tragen, oft mit besonderem Gewicht.

Handsteuer (Grundstückgewinnsteuer). Beim Verkauf wird der Gewinn besteuert. Bei lange gehaltenen Seeliegenschaften kann das eine substantielle Summe sein. Die Steuer trägt grundsätzlich der Verkäufer, aber sie ist im Verkaufspreis oft mit eingepreist.

Handgeld (Handsteänderungssteuer). Die meisten Kantone erheben sie auf den Kaufpreis. Im Kanton Thurgau beträgt sie aktuell 1 Prozent, im Kanton Zürich gibt es seit 2005 keine Handsteänderungssteuer mehr.

Vermögenssteuer. Der amtliche Wert der Liegenschaft wird zum Vermögen geschlagen. Bei Seeliegenschaften ist der amtliche Wert oft überdurchschnittlich, was die jährliche Steuerbelastung spürbar erhöht.

Eigenmietwert. Schweizer Hauseigentümer versteuern den theoretischen Mietertrag der selbst bewohnten Immobilie als Einkommen. Bei Seeliegenschaften ist der Eigenmietwert häufig deutlich höher als bei einer vergleichbaren Lage ohne See. Die seit Jahren laufende Reform des Eigenmietwerts ist 2026 noch nicht abgeschlossen.

Lassen Sie eine persönliche Steuerberechnung durch eine Treuhand- oder Steuerexpertise erstellen, bevor Sie den Vorvertrag unterzeichnen. Was Sie monatlich an Steuern zahlen, kann den Unterschied zwischen einem Traumhaus und einer finanziellen Last ausmachen.

Klima- und Innovationsgesetz: Auch hier relevant

Seit dem 1. Januar 2025 ist das Klima- und Innovationsgesetz (KIG) in Kraft. Es verpflichtet die Schweiz zu Netto-Null bis 2050. Für Hauseigentümer von Seeliegenschaften bedeutet das: Sanierungen und Heizungsersatz folgen strengeren Regeln, Förderprogramme stehen aber auch zur Verfügung. Mehr dazu in meinem Beitrag zu Architektur und Klima im Anthropozän.

Speziell bei Seeliegenschaften ist die Wärmepumpe mit Seewassernutzung eine attraktive Option. Allerdings braucht es dafür eine Konzession für die Wasserentnahme und Rückgabe. Auch hier führt der Weg über das kantonale Amt für Umwelt.

Sie planen den Kauf einer Seeliegenschaft am Bodensee oder in der Ostschweiz und brauchen eine fachkundige bauliche und architektonische Beurteilung vor dem Kauf? Dalla Corte Architects begleitet Sie von der Diagnose bis zur Sanierung.

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Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Seeliegenschaft

Darf ich am Seeufer einfach bauen?

Nein. Im Gewässerraum gilt grundsätzlich ein Bauverbot für neue private Bauten. Bei Seen über 0,5 Hektaren müssen mindestens 20 Meter ab Uferlinie freigehalten werden. Ausnahmen gibt es in dicht überbauten Gebieten und für bestehende Bauten unter Besitzstandsgarantie.

Kann ich als Ausländer eine Seeliegenschaft in der Schweiz kaufen?

Das hängt von Ihrer Nationalität und Ihrem Wohnsitz ab. EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz (Bewilligung B oder C) können Hauptwohnungen ohne Bewilligung kaufen. Drittstaatsangehörige brauchen meist eine Bewilligung. Für Ferienwohnungen gilt zusätzlich ein gesamtschweizerisches Jahreskontingent von 1’500 Einheiten. Eine Verschärfung der Lex Koller ist seit 15. April 2026 in der Vernehmlassung.

Was kostet eine Konzession für ein Bootshaus?

Das ist kantonal sehr unterschiedlich und hängt von Grösse und Lage ab. Im Bodensee-Raum bewegen sich jährliche Konzessionsgebühren für ein einfaches Bootshaus zwischen einigen hundert und mehreren tausend Franken. Lassen Sie sich beim kantonalen Amt eine konkrete Auskunft geben.

Kann ich ein bestehendes Bootshaus modernisieren?

In den meisten Fällen ja, aber unter Auflagen. Die Besitzstandsgarantie schützt den heutigen Bestand. Sobald Sie wesentlich erweitern oder den Charakter ändern, kann die Behörde eine Neubeurteilung verlangen. Bei reinem Unterhalt und kleinerer Renovation gibt es meist grünes Licht.

Gibt es bei Seeliegenschaften besondere Hochwasserrisiken?

Ja. Der Bodensee hatte in den letzten Jahrzehnten mehrere extreme Hochwassersituationen, zuletzt 1999 und 2016. Prüfen Sie im ÖREB-Kataster die Hochwasserkarte und sprechen Sie mit der Gebäudeversicherung des Kantons über den Versicherungsschutz. Bei älteren Liegenschaften lohnt sich häufig eine Anpassung der unteren Geschosse.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Mindestens: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Beschreibung des Grundstücks und der Gebäude, alle Dienstbarkeiten und Lasten, Konzessionen, Übergang von Nutzung und Risiko, Mängelrechte und Garantien, Antrittstermin. Für Seeliegenschaften gilt: Lassen Sie den Vertrag von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt prüfen, nicht nur vom Notar.

Wie lange dauert ein Kauf typischerweise?

Von der Besichtigung bis zur Eigentumsübertragung im Grundbuch verge hen üblicherweise drei bis sechs Monate. Bei Lex-Koller-pflichtigen Käufen kommen 4 bis 12 Wochen Bewilligungsverfahren hinzu. Für komplexere Fälle, etwa mit Konzessionübertragung oder Servitutsbereinigung, planen Sie ein halbes bis ganzes Jahr ein.

Brauche ich einen Architekten vor dem Kauf?

Bei Seeliegenschaften lohnt es sich fast immer. Ein erfahrener Architekt erkennt versteckte Sanierungskosten, schätzt das Potenzial für Umbauten, kennt die regionalen Bauvorschriften und kann Sie zur Frage ‚Kaufen oder weitersuchen‘ fundiert beraten. Eine Vorab-Begehung mit Architekt kostet wenige hundert Franken und kann Sie vor einer Fehlinvestition in sechsstelliger Höhe bewahren.

Fazit: Eine Seeliegenschaft ist nie nur ein Haus

Eine Seeliegenschaft zu kaufen ist eine Entscheidung, die rechtlich, finanziell und emotional weiter reicht als ein üblicher Immobilienkauf. Sie kaufen nicht nur ein Gebäude. Sie kaufen ein Verhältnis zu einem Wasserkörper, zu einer Landschaft, zu einem Geflecht aus öffentlichem und privatem Recht.

Mein Rat aus 20 Jahren Erfahrung am Bodensee: Lassen Sie sich Zeit. Prüfen Sie Gewässerraum, Konzessionen, Uferschutz und Lex Koller, bevor Sie einen Vorvertrag unterzeichnen. Ziehen Sie einen spezialisierten Anwalt, einen Treuhänder und einen Architekten bei. Das wirkt zunächst wie viel Aufwand. Es ist aber der einzige Weg, sicherzustellen, dass die Liegenschaft auch in zehn, zwanzig und dreissig Jahren das ist, was Sie heute davon erwarten.

Wer am Bodensee oder an einem Schweizer See wohnt, lebt in einem Privileg. Pflegen Sie dieses Privileg mit der gleichen Sorgfalt, mit der Sie es erworben haben.

Über den Autor

Daniel Dalla Corte ist Architekt und Gründer der Dalla Corte Architects GmbH in Ermatingen am Bodensee. Das Büro ist seit 2006 auf nachhaltige Bauplanung, Renovierungen und Sanierungen für Wohn- und Gewerbebauten in der Ostschweiz spezialisiert. Schwerpunkte: Seeliegenschaften, Sanierungen im Bestand, denkmalgeschützte Objekte.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie bitte einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder Notar.