Generalunternehmer Schweiz vs. Einzelvergabe: Was passt zu Ihrem Bauprojekt?
Was ist ein Generalunternehmer in der Schweiz?
Ein Generalunternehmer (GU) in der Schweiz übernimmt die gesamte Bauausführung eines Projekts nach den Plänen des Architekten. Der GU-Vertrag ist ein Werkvertrag gemäss Art. 363 ff. OR. Er koordiniert alle Gewerke, beauftragt Subunternehmer und haftet gegenüber dem Bauherrn für die termingerechte und mängelfreie Fertigstellung. Der Branchenverband Entwicklung Schweiz vertritt die Interessen der Schweizer Gesamtleister.
Das Wichtigste in Kürze
✓ Generalunternehmer (GU): Übernimmt die gesamte Bauausführung, ohne Planungsleistungen. Die Planung bleibt beim Bauherrn bzw. Architekten (HEV Schweiz)
✓ Einzelvergabe: Jedes Gewerk wird separat vom Bauherrn oder Architekten beauftragt, mehr Kontrolle, aber höherer Koordinationsaufwand
✓ Rechtliche Basis: Beide Modelle basieren auf Werkverträgen gemäss Art. 363 ff. OR. Die SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) ergänzt das OR mit bauspezifischen Regelungen
✓ Kosten: GU-Zuschläge betragen typischerweise bis zu 15 Prozent auf die Gewerkekosten, dafür entfällt die eigene Koordination
✓ Mängelhaftung: Bei Anwendung der SIA-Norm 118 gilt eine 5-jährige Gewährleistungsfrist mit 2-jähriger Rügefrist und Beweislastumkehr zugunsten des Bauherrn
Stand: 24.02.2026 | Quellen: HEV Schweiz, Entwicklung Schweiz, SIA
Ein Generalunternehmer in der Schweiz kann für Bauherren der entscheidende Faktor zwischen einem reibungslosen Bauprojekt und monatelangem Stress sein, die Wahl des richtigen Modells verdient daher besondere Aufmerksamkeit. Ob Neubau, Umbau oder Renovation: Wer in der Schweiz baut, steht früher oder später vor der Frage, ob ein GU die Gesamtverantwortung übernehmen soll oder ob die Einzelvergabe an verschiedene Handwerksbetriebe sinnvoller ist. Dieser Ratgeber erklärt beide Modelle mit ihren Vor- und Nachteilen, spezifisch für den Schweizer Baumarkt und die hiesige Rechtslage.
Was macht ein Generalunternehmer in der Schweiz genau?
Ein Generalunternehmer verpflichtet sich vertraglich, ein Bauprojekt gesamthaft auszuführen. Laut dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) ist der GU gegenüber dem Bauherrn für die Erstellung des Baus nach den Plänen des Architekten verantwortlich. Die Planung selbst gehört nicht zu seinen Aufgaben, das unterscheidet ihn vom Totalunternehmer (TU), der zusätzlich auch die Projektierung und Architekturleistungen übernimmt.
Konkret bedeutet das: Der GU koordiniert sämtliche am Bau beteiligten Gewerke, beauftragt Subunternehmer für Spezialarbeiten wie Elektrik, Sanitär oder Malerarbeiten und übernimmt häufig selbst die Rohbauarbeiten. Er haftet für die termingerechte Fertigstellung und die Qualität aller Leistungen, auch jener der Subunternehmer. Der Bauherr hat damit nur einen Vertragspartner und einen zentralen Ansprechpartner für das gesamte Projekt.
Wie wir in unserem Beitrag zur Rolle der Innenarchitektur im Bauprozess aufzeigen, erfordert ein gelungenes Bauprojekt die enge Abstimmung zwischen Planung und Ausführung. Ein erfahrener GU kann diese Schnittstelle professionell managen.
Was bedeutet Einzelvergabe beim Hausbau?
Bei der Einzelvergabe beauftragt der Bauherr, meist gemeinsam mit seinem Architekten – jedes Gewerk separat. Maurer, Zimmermann, Dachdecker, Sanitärinstallateur, Elektriker und alle weiteren Fachbetriebe erhalten jeweils einzelne Werkverträge. Jeder dieser Einzelunternehmerverträge untersteht dem Werkvertragsrecht gemäss Art. 363 ff. OR.
Dieses Modell ist die traditionellste Form der Bauvergabe in der Schweiz. Der Architekt übernimmt dabei häufig die Ausschreibung, Koordination und Bauüberwachung und Leistungen, die beim GU-Modell weitgehend entfallen.
Generalunternehmer oder Einzelvergabe, welche Vorteile bieten die beiden Modelle?
Vorteile des Generalunternehmers
Der grösste Pluspunkt eines GU liegt in der Bündelung von Verantwortung und Koordination. Bauherren profitieren von einem einzigen Ansprechpartner, der sämtliche Abläufe steuert. Der GU trägt das Koordinationsrisiko zwischen den Gewerken und haftet bei Mängeln als alleiniger Vertragspartner. Das vereinfacht auch die Mängelzuordnung erheblich: Tritt ein Schaden auf, muss nicht erst ermittelt werden, welcher Handwerksbetrieb verantwortlich ist.
Weitere Vorteile: GU-Verträge beinhalten in der Regel einen Festpreis (Pauschal- oder Globalpreis), was die Kostensicherheit erhöht. Durch langjährige Geschäftsbeziehungen mit Subunternehmern können Generalunternehmer oft bessere Konditionen bei Materialien und Handwerkerleistungen aushandeln, als es ein privater Bauherr könnte.
Vorteile der Einzelvergabe
Die Einzelvergabe bietet maximale Kontrolle und Mitbestimmung. Bauherren wählen jeden Handwerksbetrieb selbst aus und können gezielt auf Firmen setzen, mit denen sie bereits gute Erfahrungen gemacht haben. Besonders bei individuellen Bauprojekten mit hohen architektonischen Ansprüchen ist diese Flexibilität wertvoll.
Wer über Bauerfahrung und die nötige Zeit verfügt, kann bei der Einzelvergabe Eigenleistungen einbringen. Das reduziert die Kosten und ermöglicht eine intensivere Steuerung der Bauqualität. Der Architekt als unabhängige Kontrollinstanz sorgt dabei für eine objektive Überwachung ein Vorteil, den Bauherren beim GU-Modell nicht automatisch haben, da der GU ein wirtschaftliches Eigeninteresse an möglichst günstiger Ausführung hat.
Welche Nachteile haben Generalunternehmer und Einzelvergabe?
Nachteile des Generalunternehmers
Der GU-Zuschlag verteuert das Projekt typischerweise um bis zu 15 Prozent gegenüber den reinen Gewerkekosten. Allerdings sind in diesem Aufschlag Koordination, Risikomanagement und Gewährleistung eingepreist, der tatsächliche Mehrpreis ist daher meist geringer, als er auf den ersten Blick erscheint.
Ein weiterer Nachteil: Als Bauherr verlieren Sie das Mitbestimmungsrecht bei der Auswahl der Subunternehmer. Der GU entscheidet, welche Firmen die einzelnen Arbeiten ausführen und er wählt naturgemäss jene Partner, mit denen er die besten Margen erzielt. Da der GU einen Festpreis anbietet, besteht das Risiko, dass bei der Ausführung an der Materialqualität gespart wird, sofern nicht vertraglich klare Vorgaben gemacht werden.
Das grösste Risiko ist die Insolvenz des Generalunternehmers. Geht der GU während der Bauphase in Konkurs, stoppt der gesamte Bau. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft kann dieses Risiko mindern. Wichtig: Der Begriff «Generalunternehmer» ist in der Schweiz nicht geschützt jede Firma kann sich so nennen. Referenzen und Bonität sollten vor Vertragsabschluss sorgfältig geprüft werden.
Nachteile der Einzelvergabe
Die Einzelvergabe erfordert erheblichen Zeitaufwand und fundiertes Bauwissen. Bauherren müssen zahlreiche separate Verträge abschliessen, den Baufortschritt selbst kontrollieren und die Koordination zwischen den Gewerken sicherstellen. Jede erbrachte Teilleistung muss zeitnah geprüft werden wird das versäumt, lässt sich bei Mängeln kaum noch nachvollziehen, welcher Betrieb verantwortlich ist.
Für das gesamte Thema der Gebäudequalität insbesondere bei energieeffizienten Gebäuden sind die Schnittstellen zwischen den Gewerken entscheidend. Fehler an diesen Übergabepunkten gehören zu den häufigsten Ursachen für Baumängel und sind bei der Einzelvergabe besonders heikel.
Vergleich: Generalunternehmer vs. Einzelvergabe in der Schweiz
Die beiden Modelle unterscheiden sich grundlegend in der Frage, wer die Fäden in der Hand hält. Beim Generalunternehmer haben Sie einen einzigen Ansprechpartner, der sämtliche Gewerke koordiniert, den Festpreis garantiert und bei Mängeln gesamthaft haftet. Dafür ist Ihre Mitbestimmung eingeschränkt insbesondere bei der Auswahl der Subunternehmer. Eigenleistungen sind nur nach Vereinbarung möglich, und bei einer Insolvenz des GU ist das gesamte Projekt betroffen.
Bei der Einzelvergabe verhält es sich umgekehrt: Sie behalten die maximale Kontrolle über jedes Gewerk, wählen die Handwerker selbst aus und können flexibel Eigenleistungen einbringen. Dafür liegt der Koordinationsaufwand bei Ihnen oder Ihrem Architekten, die Kostensicherheit ist geringer (Nachträge sind häufig), und jeder Unternehmer haftet nur für seine eigene Leistung. Bei einer Insolvenz fällt allerdings nur ein einzelnes Gewerk aus, nicht das ganze Projekt. Die Einzelvergabe ist potenziell günstiger als der GU aber nur dann, wenn die Koordination effizient und professionell erfolgt.
Kurz gesagt: Der Generalunternehmer eignet sich für Bauherren mit wenig Zeit und Bauerfahrung, die Einzelvergabe für erfahrene Bauherren, die die nötige Zeit mitbringen und maximale Einflussnahme wünschen.
Rechtliche Grundlagen: GU-Vertrag und SIA-Norm 118
Ob GU-Vertrag oder Einzelvergabe: In der Schweiz basieren Bauverträge auf dem Werkvertragsrecht des Obligationenrechts (Art. 363–379 OR). Da diese Bestimmungen für das Bauwesen zu allgemein sind, hat der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) mit der SIA-Norm 118 (aktuelle Ausgabe 2013) ein bauspezifisches Regelwerk geschaffen.
Für GU-Verträge existiert zudem das Vertragsmuster des Verbands Entwicklung Schweiz (ehemals VSGU) einschliesslich der Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB, aktualisierte Ausgabe 2015). Diese Muster sind in der Praxis weit verbreitet und bieten eine solide Grundlage für die Vertragsgestaltung.
Besonders wichtig für Bauherren: Wird die SIA-Norm 118 in den Vertrag aufgenommen, profitiert der Bauherr von günstigeren Regelungen zur Mängelhaftung als unter reinem OR. Die Norm sieht eine zweijährige Rügefrist vor, während der Mängel jederzeit beanstandet werden können und die Beweislast liegt beim Unternehmer. Unter reinem OR müsste der Bauherr Mängel sofort nach Entdeckung rügen und selbst beweisen.
Generalunternehmer oder Totalunternehmer was ist der Unterschied?
In der Schweizer Baupraxis werden die Begriffe oft verwechselt. Die Abgrenzung ist aber klar: Der Generalunternehmer übernimmt ausschliesslich die Bauausführung. Der Totalunternehmer (TU) hingegen ist zusätzlich für die gesamte Planung und Projektierung verantwortlich von der Architektur bis zur Ingenieurleistung.
Wie architektonische Meisterwerke in der Schweiz zeigen, ist die gestalterische Qualität eines Bauprojekts massgeblich von der Planungsphase abhängig. Wer auf individuelle Architektur Wert legt, fährt mit dem GU-Modell oft besser: Die Planung bleibt beim frei gewählten Architekten, während der GU die Ausführung übernimmt.
Worauf sollten Bauherren bei der Wahl achten?
Die Entscheidung zwischen Generalunternehmer und Einzelvergabe hängt von mehreren Faktoren ab. Drei zentrale Fragen helfen bei der Orientierung:
Wie viel Zeit können Sie investieren? Die Einzelvergabe erfordert regelmässige Präsenz auf der Baustelle, laufende Abstimmung mit Handwerkern und fundiertes technisches Verständnis. Wer beruflich stark eingebunden ist, profitiert vom GU-Modell.
Wie individuell ist Ihr Bauprojekt? Bei Standardbauten mit klaren Leistungsverzeichnissen funktioniert der GU reibungslos. Bei hochgradig individuellen Projekten etwa Umbauten in historischer Bausubstanz kann die direkte Steuerung über einen Architekten mit Einzelvergabe die bessere Wahl sein.
Wie gross ist Ihr Budget-Puffer? Der GU-Festpreis gibt Planungssicherheit, enthält aber den Koordinationszuschlag. Bei der Einzelvergabe sind die einzelnen Offerten zwar oft günstiger, dafür können Nachträge und Koordinationsprobleme die Kosten unerwartet in die Höhe treiben.
Tipps für den GU-Vertrag in der Schweiz
Entscheiden Sie sich für einen Generalunternehmer, sollten Sie folgende Punkte vertraglich regeln: Vereinbaren Sie die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil sie bietet Ihnen als Bauherr besseren Schutz als das reine OR. Definieren Sie die Ausbaustufe präzise, denn der Begriff «schlüsselfertig» ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Verlangen Sie eine Vertragserfüllungsbürgschaft als Absicherung gegen Insolvenz. Halten Sie Materialvorgaben und Qualitätsstandards schriftlich fest, damit der GU nicht an der Ausführungsqualität spart. Und lassen Sie den Vertrag von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt prüfen der Leitfaden von GetYourLawyer bietet eine gute erste Orientierung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was kostet ein Generalunternehmer in der Schweiz?
Der GU-Zuschlag beträgt typischerweise bis zu 15 Prozent auf die Kosten der einzelnen Gewerke. Dieser Aufschlag deckt Koordination, Risikomanagement und Gewährleistung ab. Durch bessere Einkaufskonditionen bei Subunternehmern fällt der effektive Mehrpreis oft geringer aus. Ein verbindliches Angebot mit Festpreis macht die Kosten für Bauherren planbar.
Ist die Einzelvergabe günstiger als ein Generalunternehmer?
Nicht zwingend. Zwar entfällt der GU-Zuschlag, dafür können Koordinationsprobleme, Nachträge und der höhere Aufwand für Bauleitung und Überwachung die Einsparungen auffressen. Günstig wird die Einzelvergabe nur dann, wenn der Bauherr über fundierte Baukenntnisse verfügt und die Koordination kostengünstiger leisten kann als ein GU.
Welche Gewährleistungsfristen gelten bei Bauprojekten in der Schweiz?
Nach dem Obligationenrecht (OR) gilt für unbewegliche Werke eine 5-jährige Gewährleistungsfrist. Wird die SIA-Norm 118 in den Vertrag aufgenommen, gilt ebenfalls eine 5-jährige Frist, ergänzt durch eine 2-jährige Rügefrist, während der die Beweislast beim Unternehmer liegt. Dieser Schutz gilt sowohl bei GU-Verträgen als auch bei Einzelvergaben sofern die Norm vertraglich vereinbart wurde.
Was passiert, wenn ein Generalunternehmer in der Schweiz in Konkurs geht?
Bei einer Insolvenz des GU stoppt in der Regel der gesamte Bau. Bereits geleistete Zahlungen für noch nicht erbrachte Leistungen können verloren gehen. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank oder Versicherung schützt den Bauherrn in diesem Fall. Der Rückbehalt gemäss SIA-Norm 118 bietet zusätzliche Absicherung: Bei Einheitspreisverträgen beträgt er 10 Prozent bis CHF 300'000 Leistungswert und 5 Prozent darüber.
Brauche ich einen Architekten, wenn ich einen Generalunternehmer beauftrage?
Ja, in den meisten Fällen. Der Generalunternehmer übernimmt die Bauausführung, nicht die Planung. Ein Architekt erstellt die Baupläne, holt die Baubewilligung ein und kann zusätzlich als unabhängige Kontrollinstanz die Arbeit des GU überwachen. Diese Doppelabsicherung Architekt für Planung und Überwachung, GU für Ausführung bietet Bauherren die beste Qualitätskontrolle.
Fazit: Generalunternehmer Schweiz oder Einzelvergabe?
Beide Vergabemodelle haben ihre Berechtigung die richtige Wahl hängt von den individuellen Umständen ab. Wer in der Schweiz baut und wenig Zeit für die Koordination der Gewerke mitbringt, ist mit einem Generalunternehmer in der Schweiz gut beraten. Der GU nimmt die organisatorische Last ab, bietet Kostensicherheit durch Festpreise und haftet als einziger Vertragspartner für das Gesamtergebnis. Bauherren mit Erfahrung, verfügbarer Zeit und dem Wunsch nach maximaler Einflussnahme fahren mit der Einzelvergabe besser profitieren aber nur dann finanziell, wenn sie die Koordination effizient selbst leisten können. Unabhängig vom gewählten Modell gilt: Lassen Sie Verträge immer fachlich prüfen und vereinbaren Sie die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil.
Daniel Dalla Corte | Architekt und Inhaber, Dalla Corte Architects GmbH
Daniel Dalla Corte führt sein Architekturbüro in Ermatingen im Thurgau und begleitet Bauherren von der Konzeption bis zur Realisierung. Mit langjähriger Erfahrung in der Schweizer Baubranche kennt er beide Vergabemodelle aus der Praxis.