Altbausanierung Schweiz: Wann lohnt sich ein Umbau statt Neubau?

Lesezeit: ca. 10 Minuten     Stand: 11. Juni 2026     Von Daniel Dalla Corte

Eine Altbausanierung in der Schweiz lohnt sich, wenn die Sanierungskosten unter 75 Prozent der Neubaukosten liegen. In der Schweiz sind rund eine Million Wohngebäude sanierungsbedürftig. Die DGNB-Forschungsstudie zeigt: Sanierungen verursachen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten. Wer den Bestand erhält, spart Geld, Material und CO2. Wer abreisst, beginnt klimatisch wieder bei null. Von Architekt Daniel Dalla Corte, Ermatingen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die 75-Prozent-Regel: Eine Altbausanierung lohnt sich, wenn die Sanierungskosten unter 75 Prozent der Neubaukosten liegen.
• In der Schweiz sind rund eine Million Wohngebäude sanierungsbedürftig (Quelle: energieheld.ch).
• Sanierungen verursachen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten (DGNB-Studie 2025).
• Baumaterialien machen rund 70 Prozent der CO2-Emissionen eines Neubaus aus (Studien zit. in Amstein+Walthert 2025).
• Gebäude verursachen rund ein Drittel der nationalen CO2-Emissionen der Schweiz.
• Ideale Baujahre für eine wirtschaftliche Sanierung: 1960 bis 1990, da die Tragwerke standardisiert und meist intakt sind.
• Bauzeit einer Kernsanierung: 4 bis 8 Monate, oft mit Übergangswohnung.
• Sicherheitspuffer bei Gebäuden vor 1960: mindestens 25 Prozent für Asbest, Bleileitungen und Feuchteschutz.

Wer 2026 in der Schweiz vor einem Altbau steht, steht vor einer der ehrlichsten Fragen unserer Zeit. Reisst man ab und beginnt neu? Oder pflegt man, was da ist?

Der ehrlichste Architekt ist nicht der, der das grösste Gebäude entwirft. Sondern der, der den Mut hat, das bestehende stehen zu lassen.

In diesem Beitrag erkläre ich, wann eine Altbausanierung wirtschaftlich und ökologisch überlegen ist. Welche Gebäude sich dafür eignen, welche Risiken bestehen, welche Zahlen Sie kennen müssen. Mit besonderem Blick auf die Ostschweiz und ihre baulichen Eigenheiten.

Was sagt die 75-Prozent-Regel?

Die Schweizer Baubranche kennt eine einfache Faustregel für die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau. Sie heisst die 75-Prozent-Regel.

Die Regel besagt: Eine Altbausanierung ist wirtschaftlich sinnvoll, wenn ihre Kosten unter 75 Prozent der Neubaukosten liegen. Bei einem Schweizer Einfamilienhaus mit Neubaukosten von typischerweise CHF 3’500 bis 5’000 pro Quadratmeter Wohnfläche heisst das: Sanierungskosten bis CHF 2’625 bis 3’750 pro Quadratmeter sind wirtschaftlich vertretbar.

Wer darüber kommt, sollte den Neubau ernsthaft prüfen. Die Marktanalyse von RealAdvisor 2026 zeigt, dass Neubaukosten in der Schweiz zwischen CHF 600’000 und 1’200’000 liegen. Sanierungskosten darüber sind selten, aber sie kommen vor.

Die 75-Prozent-Regel ist ein Anhaltspunkt. Sie ist keine eiserne Pflicht. In Kernzonen, in denkmalpflegerischen Lagen oder bei einer Liegenschaft mit besonderem Charakter rechnet sich auch eine teurere Sanierung. Hier zählt nicht nur die Bilanz auf dem Papier, sondern die Werthaltigkeit des Bestands.

Eine Zahl entscheidet über das Schicksal eines Hauses. Aber nicht jedes Haus lässt sich auf eine Zahl reduzieren.

Welche Baujahre eignen sich besonders für eine Sanierung?

Nicht jeder Altbau ist gleich. Die Bauepoche entscheidet über Substanz, Risiken und Potenzial. Aus 20 Jahren Praxis in der Ostschweiz unterscheide ich vier Epochen.

Gebäude vor 1900. Bürgerhäuser, Bauernhäuser, Riegelhäuser. Charme und Charakter, aber oft hohe Sanierungsrisiken. Keine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchte, einfacher Holzunterbau, geringe Decken höhen im Untergeschoss. Bei Schutzobjekten Kosten oft 30 bis 50 Prozent höher als bei standardisierten Bauten. Hohes Engagement nötig, dafür hohe Wertdichte.

Gebäude 1900 bis 1960. Solide Mauerwerksbauten, oft mit Holzbalkendecken. Wenig Dämmung, schwache Fenster. Häufige Altlasten: bleihaltige Wände, asbesthaltige Dächer, alte Elektroinstallationen ohne Erdung. Vor 1960 gilt: mindestens 25 Prozent Sicherheitspuffer im Budget einkalkulieren.

Gebäude 1960 bis 1990. Das goldene Zeitalter der Sanierungskandidaten. Standardisierte Bauweise, intakte Statik, klare Grundrisse. Energetisch völlig veraltet, aber sanierungsfreundlich. Hier liegen die mit Abstand wirtschaftlichsten Fälle. Wer ein Haus aus diesen Jahren kauft, kauft Sanierungspotenzial mit kalkulierbarem Risiko.

Gebäude 1990 bis heute. Diese Bauten haben oft schon eine erste energetische Aktualisierung erlebt. Eine Vollsanierung ist meist nicht wirtschaftlich. Hier reichen meist Teilsanierungen, etwa Heizungsersatz oder Fensteraustausch.

Für die Frage, was bei einer Sanierung an Material und Detail wichtig wird, habe ich in meinem Beitrag zur Materialität und Haptik ausgeführt.

Sanierung oder Neubau: Was ist klimagerechter?

Die Frage ökologisch entscheidet sich an der grauen Energie. Die DGNB-Kurzstudie 2025 analysiert die Ökobilanzen von 19 zertifizierten Sanierungsprojekten. Das Ergebnis: Sanierungen verursachen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten.

Der Grund ist einleuchtend. Bei einem Neubau entsteht eine komplett neue Tragstruktur aus Beton und Stahl, zwei der CO2-intensivsten Baustoffe überhaupt. Bei einer Sanierung bleibt diese Tragstruktur erhalten. Sie ist schon bezahlt, finanziell und ökologisch.

Studien zit. in einer Analyse von Amstein + Walthert zeigen, dass Baumaterialien bei Neubauten rund 70 Prozent der CO2-Emissionen eines Gebäudes ausmachen. Gebäude in der Schweiz verursachen rund ein Drittel der nationalen CO2-Emissionen. Das ist nicht wenig. Es ist die zentrale Stellschraube für die Klimapolitik.

Auch das Klima- und Innovationsgesetz (KIG) seit dem 1. Januar 2025 drängt in diese Richtung. Mehr zu den klimapolitischen Rahmenbedingungen in meinem Beitrag zur regionalen Baukultur der Schweiz.

Ein Haus, das schon steht, hat seine CO2-Schuld bezahlt. Es weiter zu nutzen ist die klügste Klimapolitik, die wir kennen.

Was kostet eine Altbausanierung in der Schweiz konkret?

Die Kosten variieren stark. Drei Szenarien zeigen die Bandbreite typischer Schweizer Bauherren.

Teilsanierung. Eine kosmetische Auffrischung mit neuen Böden, Wandanstrichen, Badezimmer und Küche. Kosten typischerweise CHF 400 bis 750 pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein EFH mit 150 Quadratmetern entspricht das CHF 60’000 bis 110’000.

Mittlere Sanierung. Inklusive Fensteraustausch, Heizungsersatz und Teil-Dämmung. Kosten CHF 1’100 bis 2’200 pro Quadratmeter. Für ein EFH mit 150 Quadratmetern CHF 165’000 bis 330’000.

Kernsanierung. Vollsanierung mit Gebäudehülle, Technik, Innenausbau und gegebenenfalls Grundrissanpassung. Kosten CHF 2’200 bis 3’500 pro Quadratmeter. Für ein EFH mit 150 Quadratmetern CHF 330’000 bis 525’000.

Zur Einordnung: Ein Neubau gleicher Grösse würde CHF 525’000 bis 750’000 kosten. Die Kernsanierung erfüllt damit oft die 75-Prozent-Regel, manchmal liegt sie genau an der Grenze.

Dazu kommen oft übersehene Posten: Übergangswohnung während der Bauzeit (CHF 500 bis 1’500 pro Monat), Architekten- und Bauleitungshonorar (8 bis 15 Prozent der Bausumme), und mindestens 10 Prozent Reserve für Unvorhergesehenes. Detailangaben zur Kostengliederung finden Sie in meinem Beitrag zur schweizerischen Bauplanung.

Welche versteckten Kosten lauern in einem Altbau?

Was eine Sanierung wirklich teuer macht, sind die Überraschungen. Fünf Posten kommen in praktisch jedem Altbau zur Sprache.

• Asbestsanierung: bei Dächern, Bodenbelägen und Putzen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Sanierungskosten CHF 30 bis 60 pro Quadratmeter.
• Bleihaltige Farben und Leitungen: bei Gebäuden vor 1970 verbreitet. Komplettaustausch der Wasserleitungen CHF 8’000 bis 20’000.
• Feuchte Keller ohne Horizontalsperre: Innen- oder Aussen-Abdichtung CHF 20’000 bis 60’000.
• Veraltete Elektroinstallation: ohne Erdung, mit Hutschienenzähler. Komplettsanierung CHF 25’000 bis 50’000 für ein EFH.
• Statische Schwächen: bei Decken aus Holzbalken oder frühen Eisenkonstruktionen. Verstärkung CHF 15’000 bis 80’000 je nach Umfang.

Wer ein Haus vor 1960 kauft, sollte mindestens 25 Prozent Sicherheitspuffer im Budget einkalkulieren. Wer eines aus den 1960er- bis 1980er-Jahren kauft, kommt mit 15 Prozent meist aus. Wer 1990 oder später saniert, kann mit 10 Prozent rechnen.

Welche Schweizer Förderungen gibt es für Sanierungen 2026?

Wer in der Schweiz energetisch saniert, hat Anspruch auf Förderbeiträge. Das wichtigste Instrument ist das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen. Für 2026 stehen rund 607 Millionen Franken zur Verfügung.

Ergänzend läuft seit dem 1. Januar 2025 das Impulsprogramm des BAFU mit 2 Milliarden Franken über zehn Jahre. Es konzentriert sich auf den Ersatz fossiler Heizungen über 70 Kilowatt und auf umfassende Hülleneffizienz-Massnahmen.

Förderbar sind typischerweise:

• Gebäudehülle: Fassaden-, Dach-, Kellerdeckendämmung
• Fensteraustausch bei energetischer Verbesserung
• Ersatz fossiler Heizungen durch Wärmepumpen, Pellets, Fernwärme
• Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Solaranlagen (Photovoltaik und Solarthermie)
• Gebäudehüllenbonus bei Erreichen GEAK-Klasse C oder B

Wichtig: Das Fördergesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden. Wer den Auftrag schon vergeben hat, geht leer aus. Eine Voranfrage bei der kantonalen Energiefachstelle lohnt sich immer.

Häufig gestellte Fragen zur Altbausanierung

Wann lohnt sich eine Altbausanierung in der Schweiz?

Eine Altbausanierung lohnt sich, wenn die Sanierungskosten unter 75 Prozent der Neubaukosten liegen. Bei intakter Bausubstanz, in attraktiver Lage oder bei einem geschichtsträchtigen Gebäude lohnt sie sich oft auch darüber. Klimatisch ist die Sanierung in fast allen Fällen überlegen.

Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?

Eine Teilsanierung kostet CHF 400 bis 750 pro Quadratmeter, eine mittlere Sanierung CHF 1’100 bis 2’200 und eine Kernsanierung CHF 2’200 bis 3’500. Die genauen Kosten hängen von Bauepoche, Bausubstanz und gewünschtem Standard ab.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Typischerweise vier bis acht Monate Bauzeit für ein Einfamilienhaus. Eine Teilsanierung dauert zwei bis vier Wochen. Bei einer Kernsanierung ist meist eine Übergangswohnung nötig, mit Kosten von CHF 500 bis 1’500 pro Monat.

Welche Gebäude eignen sich besonders für eine Sanierung?

Häuser aus den 1960er bis 1980er Jahren bieten oft optimale Sanierungschancen. Die Tragwerke sind standardisiert und meist intakt, die Energetik veraltet und damit verbesserbar. Gebäude vor 1960 brauchen mehr Sicherheitspuffer wegen möglicher Altlasten.

Welche Förderungen gibt es 2026?

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen stellt 2026 rund 607 Millionen Franken zur Verfügung. Ergänzend läuft seit dem 1. Januar 2025 das Impulsprogramm des BAFU mit 2 Milliarden Franken über zehn Jahre. Gefördert werden Dämmung, Heizungsersatz und umfassende Sanierungen.

Welche Sanierungspuffer sollte ich einplanen?

Bei Gebäuden vor 1960 mindestens 25 Prozent Reserve für Unvorhergesehenes. Bei Häusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren rund 15 Prozent. Bei Bauten nach 1990 reichen 10 Prozent meist aus. Diese Puffer gehören ins Budget, nicht in die Hoffnung.

Ist eine Sanierung klimagerechter als ein Neubau?

In den meisten Fällen ja. Die DGNB-Studie 2025 zeigt, dass Sanierungen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen verursachen als Neubauten. Der Grund: Die Tragstruktur bleibt erhalten, und genau in ihr stecken die meisten CO2-intensiven Materialien.

Brauche ich einen Architekten für eine Altbausanierung?

Bei einer Teilsanierung mit kosmetischen Massnahmen reicht oft ein erfahrener Handwerker. Bei einer mittleren oder Kernsanierung lohnt sich ein Architekt fast immer. Er erkennt versteckte Risiken, koordiniert die Gewerke und stellt sicher, dass die Förderkriterien eingehalten werden.

Fazit

Die Altbausanierung in der Schweiz ist nicht nur eine wirtschaftliche, sondern eine kulturelle Entscheidung. Wer den Bestand erhält, erhält Geschichte. Wer die 75-Prozent-Regel beachtet, baut wirtschaftlich. Wer die graue Energie ernst nimmt, baut klimagerecht.

Ein Land, das nur noch neu baut, vergisst sich selbst. Sanierung ist die Form der Architektur, die der Gegenwart eine Vergangenheit zurückgibt.

Mein Rat aus 20 Jahren Praxis am Bodensee: Beginnen Sie nicht mit dem Bagger, sondern mit der Bestandsaufnahme. Prüfen Sie Statik, Energetik und Substanz vor dem ersten Riss. Holen Sie sich einen GEAK Plus und eine seriöse Machbarkeitsstudie. Was Sie an Geld in die Planung investieren, kommt mehrfach zurück. Mehr zur philosophischen Dimension des Pflegens in meinem Beitrag zur Schweizer Heimatstil.

Über den Autor

Daniel Dalla Corte ist Architekt und Gründer der Dalla Corte Architects GmbH in Ermatingen am Bodensee. Das Büro ist seit 2006 auf nachhaltige Bauplanung, Renovierungen und Sanierungen für Wohn- und Gewerbebauten in der Ostschweiz spezialisiert. Schwerpunkte: Altbausanierung, Bauen im Bestand, Minergie.

Rechtlicher Hinweis: Alle Kostenangaben sind Richtwerte 2026. Eine seriöse Kostenkalkulation verlangt eine persönliche Bestandsaufnahme und einen GEAK Plus.