Stockwerkeigentum entwickeln
Stockwerkeigentum entwickeln: Vom Grundstück zur Eigentumswohnung
Lesezeit: ca. 10 Minuten | Letzte Aktualisierung: März 2026
Stockwerkeigentum entwickeln bedeutet in der Schweiz, ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus so rechtlich aufzuteilen, dass mehrere Eigentümer einzelne Wohneinheiten erwerben können. Die gesetzliche Grundlage bilden Art. 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Entscheidend ist der öffentlich beurkundete Begründungsakt, mit dem die Wertquoten festgelegt und das Stockwerkeigentum im Grundbuch eingetragen wird. (Quellen: admin.ch, hausinfo.ch)
Das Wichtigste in Kürze
• Stockwerkeigentum wurde 1965 in das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) eingeführt und ist seither eine der wichtigsten Eigentumsformen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. (Quelle: admin.ch)
• Jeder Stockwerkeigentümer erwirbt einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück sowie das Sonderrecht an seiner Wohneinheit gemäss Art. 712a ZGB. (Quelle: getyourlawyer.ch)
• Der Begründungsakt muss öffentlich beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ab diesem Moment entsteht das Stockwerkeigentum rechtlich. (Quelle: mobiliar.ch)
• Die Wertquote, in Promille ausgedrückt und im Grundbuch festgehalten, bestimmt Stimmrecht, Kostentragung und Einlage in den Erneuerungsfonds. (Quelle: betterhomes.ch)
• Der Bundesrat hat im Herbst 2024 eine Vernehmlassung zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts (Art. 712a ff. ZGB) durchgeführt. Geplant ist unter anderem, dass bei der Grundbuchanmeldung eine rechtskräftige Baubewilligung beizulegen ist. (Quelle: haeusermann.ch)
• Der Erneuerungsfonds sollte mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr umfassen. (Quelle: immoscout24.ch)
Wer ein Grundstück besitzt und darüber nachdenkt, was damit zu tun ist, stösst früher oder später auf eine Frage, die genauso praktisch wie rechtlich komplex ist: Soll das Gebäude vermietet werden, oder lässt es sich als Stockwerkeigentum entwickeln und veräussern? Diese Entscheidung prägt nicht nur das Projekt selbst, sondern die gesamte Architektur des Vorhabens. Stockwerkeigentum entwickeln heisst, von Anfang an in Wertquoten, Sonderrechten und Gemeinschaftsanteilen zu denken.
In meiner Arbeit als Architekt im Thurgau begleite ich regelmässig Bauherrschaften durch genau diesen Prozess. Was auf den ersten Blick wie eine rein juristische Übung wirkt, hat tiefgreifende Konsequenzen für den Entwurf, die Grundrissgestaltung, die Erschliessung und die Qualität des späteren Zusammenlebens. Dieser Artikel erklärt, was Sie wissen müssen, wenn Sie Stockwerkeigentum entwickeln wollen.
Was bedeutet es, Stockwerkeigentum zu entwickeln?
Die Antwort auf diese Frage ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch überraschend klar formuliert. Gemäss Art. 712a Abs. 1 ZGB ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Wer also Stockwerkeigentum entwickelt, schafft eine Rechtsform, bei der nicht das Gebäude als Ganzes veräussert wird, sondern Anteile an einem gemeinsam genutzten Grundstück mit zugehörigen Sonderrechten.
Das klingt technisch. Ist es im Kern aber ganz simpel: Der spätere Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht seine Wohnung allein, sondern einen Bruchteil der gesamten Liegenschaft. Seine Wohnung gehört ihm zur ausschliesslichen Nutzung, das Treppenhaus, die Fassade, das Dach und die Heizungsanlage gehören allen Eigentümern gemeinsam. Wer das versteht, versteht auch, warum die Entwicklung eines solchen Projekts von Beginn an mit einer bestimmten Sorgfalt gedacht werden muss.
Miteigentum und Sonderrecht: Die zwei Rechtssphären
Beim Stockwerkeigentum bestehen zwei parallele Rechtssphären. Auf der einen Seite das Miteigentum: Alle Stockwerkeigentümer sind gemeinsam Eigentümer des Bodens, der tragenden Konstruktion, der Fassade, des Dachs und aller gemeinschaftlichen Anlagen wie Lift, Heizung oder Treppenhaus. Veränderungen an diesen Teilen können grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinschaft vorgenommen werden.
Auf der anderen Seite das Sonderrecht: Jeder Eigentümer darf seine Wohnung sowie die ihr zugeordneten Nebenräume wie Keller, Estrichabteil oder Kellerabteil allein nutzen und innen ausbauen, ohne die Gemeinschaft fragen zu müssen. Einschränkung gilt nur dort, wo gemeinschaftliche Bauteile berührt werden. Ein Stockwerkeigentümer, der eine Wand einreissen möchte, muss zuerst prüfen, ob es sich um eine tragende Konstruktion handelt.
Diese doppelte Rechtssphäre ist kein Fehler im System. Sie ist seine Stärke. Individuelles Eigentum und kollektive Verantwortung ergänzen sich. Als Architekt ist es meine Aufgabe, diesen Dualismus bereits im Entwurf zu spiegeln: Klare Trennlinien zwischen privaten und gemeinschaftlichen Bereichen erleichtern das spätere Zusammenleben erheblich.
Vom Grundstück zur Eigentumswohnung: Die vier Entwicklungsphasen
Phase 1: Grundstücksprüfung und Zonenkonformität
Jedes Projekt beginnt mit dem Grundstück. Bevor ich auch nur eine Skizze zeichne, prüfe ich drei Fragen: Lässt die Nutzungszone Wohnnutzung zu? Welche Masse und Ausnützungsziffern gelten? Und: Ist ein Mehrfamilienhaus, das sich für Stockwerkeigentum eignet, baurechtlich überhaupt realisierbar?
In der Schweiz ist die Baubewilligungspflicht nicht einheitlich geregelt. Sie unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und in vielen Fällen auch von Gemeinde zu Gemeinde. Ein frühzeitiges Gespräch mit der Gemeindebehörde ist darum kein Aufwand, sondern eine Investition. Es zeigt, was möglich ist, bevor teure Planungsschritte in eine falsche Richtung führen. (Quelle: der-hauseigentuemer.ch)
Im Thurgau und im gesamten Bodenseeraum erlebe ich regelmässig, dass gut vorbereitete Baugesuche mit vollständigen Unterlagen deutlich schneller bewilligt werden. Der Bewilligungsprozess ist nicht das Hindernis. Schlechte Vorbereitung ist es.
Phase 2: Entwurf mit Blick auf die spätere Teilung
An diesem Punkt unterscheidet sich ein Entwurf für Stockwerkeigentum von jedem anderen Wohnbauprojekt. Die Frage ist nicht nur: Wie wohnen Menschen gut? Sondern auch: Wie lässt sich das Gebäude rechtlich klar und konfliktarm aufteilen?
Das Sonderrecht gemäss Art. 712b ZGB kann nur für Gebäudeteile vergeben werden, die in sich geschlossen sind und einen eigenen Zugang haben. Eine Wohnung ohne separaten Eingang eignet sich nicht für das Sonderrecht. Gartensitzplätze, die nicht abgeschlossen sind, ebenfalls nicht. Diese Anforderung klingt wie eine Randnotiz. Sie hat aber direkte Konsequenzen für den Grundriss, die Erschliessung und die Positionierung der Treppenhäuser.
Ich plane Treppenhäuser in Projekten für Stockwerkeigentum so, dass jede Einheit klar einem Kernbereich zugeordnet ist. Gemeinschaftsflächen werden gross genug geplant, um ihren Zweck zu erfüllen, aber nicht so gross, dass sie zur Kostenfalle für alle Eigentümer werden. Das Zusammenspiel zwischen Innen und Aussen, zwischen privatem Sonderrecht und gemeinschaftlichem Miteigentum, muss im Grundriss sichtbar sein.
Phase 3: Baubewilligung und rechtliche Begründung des Stockwerkeigentums
Mit der erteilten Baubewilligung in der Hand beginnt die rechtliche Entwicklung des Stockwerkeigentums. Der zentrale Akt ist die Begründungserklärung oder der Begründungsvertrag gemäss Art. 712d ZGB. Dieser muss öffentlich beurkundet werden. Ein Notar ist dabei zwingend einzubeziehen.
In der Begründungserklärung, die ein Alleineigentümer gegenüber dem Grundbuchamt abgibt, legt der Eigentümer fest, welche Einheiten entstehen, wie die Wertquoten aufgeteilt werden und welche Teile dem Sonderrecht unterliegen. Besteht bereits Miteigentum, etwa weil mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft haben, kommt ein Begründungsvertrag zum Einsatz.
Ein in der Praxis oft unterschätzter Aspekt: Die geplante Revision des Stockwerkeigentumsrechts sieht vor, dass beim Grundbucheintrag künftig eine rechtskräftige Baubewilligung beizulegen ist. Diese Anforderung dient dem Schutz von Käufern, insbesondere beim Erwerb ab Plan. (Quelle: haeusermann.ch) Auch wenn diese Gesetzesrevision noch nicht in Kraft ist, empfehle ich meinen Bauherrschaften, diesen Grundsatz bereits heute zu befolgen.
Phase 4: Wertquoten, Reglement und Erneuerungsfonds
Die Wertquote ist das Herzstück des Stockwerkeigentums. Sie wird in Promille ausgedrückt, im Grundbuch festgehalten und bestimmt alles: das Stimmrecht an der Eigentümerversammlung, die Kostentragung für gemeinschaftliche Massnahmen und die Einlage in den Erneuerungsfonds.
Die Berechnung der Wertquote ist keine triviale Aufgabe. Fläche allein genügt nicht. Lage im Gebäude, Ausrichtung, Aussicht, Zugänglichkeit, Höhe über dem Boden und die Qualität des Grundrisses beeinflussen alle die Wertquote. (Quelle: betterhomes.ch) In der Praxis lasse ich diese Berechnung von einem erfahrenen Schätzer oder Architekten mit entsprechendem Fachwissen durchführen, nie allein auf Basis von Quadratmeterzahlen.
Das Stockwerkeigentumsreglement ergänzt die gesetzlichen Bestimmungen. Es regelt das Zusammenleben, die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, Hausordnung, Verwaltung und Zuständigkeiten. Wer dieses Dokument erst nach dem Bezug der Wohnungen entwickelt, hat eine Chance verpasst. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Reglement ist die beste Prävention gegen spätere Konflikte.
Der Erneuerungsfonds schliesslich ist keine Pflicht. Er ist aber die mit Abstand klügste Massnahme, die eine Stockwerkeigentümergemeinschaft beschliessen kann. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt, mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr einzuzahlen. (Quelle: immoscout24.ch) In meiner Beratungspraxis empfehle ich, diesen Fonds von Beginn an im Reglement zu verankern.
Was sich rechtlich ändert: Die ZGB-Revision 2024
Der Bundesrat hat im Herbst 2024 eine Vernehmlassung zu einer punktuellen Revision des Stockwerkeigentumsrechts (Art. 712a ff. ZGB) durchgeführt. Die wichtigsten geplanten Änderungen betreffen den Schutz der Käufer, die Qualität der Aufteilungspläne und die Handlungsfähigkeit von Stockwerkeigentümergemeinschaften bei Konflikten.
Konkret soll der Aufteilungsplan gemäss Art. 712ebis ZGB neu obligatorisch sein und bei Änderungen aktualisiert werden müssen. Das schafft Klarheit über die Grenzen von Sonderrecht und Miteigentum. Für Käufer von Wohnungen ab Plan soll künftig die Vorlage einer rechtskräftigen Baubewilligung beim Grundbucheintrag Pflicht werden. (Quelle: lw-p.ch)
Für Architekten und Entwickler bedeutet das: noch mehr Sorgfalt in der frühen Planungsphase. Wer die Grundlagen kennt, kann diese Anforderungen problemlos erfüllen. Wer sie ignoriert, riskiert Verzögerungen im Grundbuchverfahren und im schlimmsten Fall Vertragsrisiken gegenüber den Käufern. Ich verfolge die parlamentarischen Beratungen zu dieser Revision für meine Bauherrschaften aufmerksam.
Drei Fehler, die ich in der Praxis oft beobachte
Fehler 1: Die rechtliche Struktur wird zu spät gedacht. Viele Bauherrschaften beginnen mit dem Entwurf und fragen erst kurz vor der Baubewilligung, wie das Stockwerkeigentum begründet werden soll. Die Konsequenz: Grundrisse müssen angepasst werden, Treppenhäuser neu positioniert, Nebenräume nachträglich zugeordnet werden. Das kostet Zeit und Geld. Die Lösung ist simpel: Wer Stockwerkeigentum entwickeln will, sagt das am ersten Planungsgespräch.
Fehler 2: Die Wertquoten werden schematisch berechnet. Eine Wertquote, die nur die Fläche berücksichtigt, ist keine faire Wertquote. Sie führt zu Unzufriedenheit, sobald die Eigentümer erkennen, dass die sonnige Dachwohnung trotz gleichem Anteil mehr wert ist als die Parterrewohnung zur Schattenseite. Eine differenzierte Berechnung schafft Akzeptanz.
Fehler 3: Das Reglement wird vernachlässigt. Stockwerkeigentum ohne Reglement bedeutet, dass die gesetzlichen Mindestbestimmungen gelten. Das ist möglich, aber selten optimal. Ein gut strukturiertes Reglement, das auf das konkrete Gebäude und seine Eigentümerstruktur zugeschnitten ist, verhindert mehr Streitigkeiten als jedes Mediationsverfahren im Nachhinein.
Was gehört zum grösseren Bild: Verwandte Themen
Wer Stockwerkeigentum entwickeln will, berührt zwingend weitere Gebiete des Schweizer Baurechts. Das Verständnis der Baubewilligungspflicht und der Raumplanung ist Grundvoraussetzung. Ich habe in meinem Beitrag zum Thema Generalunternehmer Schweiz ausführlich beschrieben, wie die Frage der Projektorganisation die gesamte Entwicklung beeinflusst. (Link: dallacorte.ch/generalunternehmer-schweiz-vs-einzelvergabe-was-passt-zu-ihrem-bauprojekt)
Ebenso relevant ist das Thema Mehrgenerationenhaus, das ich gesondert behandelt habe. Stockwerkeigentum eignet sich besonders gut für Projekte, die verschiedene Lebensabschnitte unter einem Dach vereinen wollen.
Wer Bauprojekte steuert, sollte ausserdem die häufigen Ursachen von Bauverzögerungen kennen. Fehlende Unterlagen, unklare Zuständigkeiten und mangelhaft vorbereitete Baugesuche sind die häufigsten Gründe, warum Projekte ins Stocken geraten.
Planen Sie Stockwerkeigentum im Thurgau oder der Ostschweiz?
Als Architekturbüro in Ermatingen am Bodensee begleite ich Sie von der Grundstücksprüfung über die Baubewilligung bis zur rechtlichen Begründung des Stockwerkeigentums. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf: info@dallacorte.ch | +41 71 666 65 00 | www.dallacorte.ch/kontakt
Häufig gestellte Fragen zum Stockwerkeigentum entwickeln
Was ist der Unterschied zwischen Stockwerkeigentum und einer normalen Eigentumswohnung?
Rechtlich gesehen gibt es in der Schweiz keine eigenständige "Eigentumswohnung". Was umgangssprachlich so genannt wird, ist Stockwerkeigentum gemäss Art. 712a ZGB. Der Käufer erwirbt keinen isolierten Wohnraum, sondern einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück mit Sonderrecht an der Wohnung. Der Unterschied ist nicht nur begrifflicher Natur: Er hat direkte Konsequenzen für Entscheidungsprozesse, Kostentragung und bauliche Massnahmen.
Wann muss das Stockwerkeigentum begründet werden?
Stockwerkeigentum entsteht erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Praktisch empfiehlt sich die Begründung nach Erteilung der Baubewilligung und vor Baubeginn, damit Käufer von Wohnungen ab Plan Rechtssicherheit haben. Die geplante ZGB-Revision sieht vor, dass bei der Grundbuchanmeldung eine rechtskräftige Baubewilligung vorzulegen ist.
Wer berechnet die Wertquoten beim Stockwerkeigentum?
Die Berechnung obliegt dem Ersteller des Projekts oder einem von ihm beauftragten Fachmann. Gängige Kriterien sind Fläche, Lage im Gebäude, Ausrichtung, Aussicht und Zugänglichkeit. Die Wertquoten werden im Grundbuch eingetragen und können nachträglich nur einstimmig oder per Gerichtsentscheid geändert werden. Eine sorgfältige Berechnung von Anfang an verhindert spätere Konflikte.
Muss ein Stockwerkeigentum immer ein Reglement haben?
Gesetzlich ist ein Reglement nicht zwingend. Fehlt es, gelten die Bestimmungen des ZGB. In der Praxis empfehle ich jedoch immer, ein auf das konkrete Projekt zugeschnittenes Reglement zu erarbeiten. Es regelt Hausordnung, Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, Verwaltung und Erneuerungsfonds. Ein gut formuliertes Reglement ist die günstigste Form der Streitprävention.
Was kostet es, Stockwerkeigentum zu entwickeln?
Die Entwicklungskosten setzen sich zusammen aus Architektur- und Planungsleistungen nach SIA-Honorarordnung, Notariatskosten für den Begründungsakt, Grundbuchgebühren und allfälligen Kosten für Schätzung und Rechtsprüfung. Dazu kommen die eigentlichen Baukosten, die sich je nach Ausbaustandard und Region stark unterscheiden. Eine verlässliche Kostenschätzung ist erst nach einem detaillierten Vorentwurf möglich.
Was ändert sich mit der geplanten Revision des Stockwerkeigentumsrechts?
Der Bundesrat hat im Herbst 2024 eine Vernehmlassung durchgeführt. Geplant sind unter anderem: obligatorischer Aufteilungsplan, Pflicht zur Vorlage der Baubewilligung bei der Grundbuchanmeldung, erleichterte Verlängerung von Baurechten und neue Regelungen zum Erneuerungsfonds. Die Revision befindet sich noch im parlamentarischen Prozess.
Fazit
Stockwerkeigentum entwickeln ist kein bürokratischer Akt. Es ist eine gestalterische Aufgabe, die von der ersten Skizze bis zum notariellen Akt durchgehend gedacht werden muss. Wer frühzeitig die rechtliche Struktur mit dem architektonischen Entwurf verknüpft, schafft Projekte, die nicht nur auf Papier funktionieren, sondern im gelebten Alltag der späteren Eigentümergemeinschaft.
Die gesetzlichen Grundlagen in Art. 712a bis 712t ZGB sind seit 1965 stabil. Die Revision, die der Bundesrat angestossen hat, wird sie modernisieren, ohne das Grundprinzip anzutasten. Was sich nicht ändert: Die Qualität eines Stockwerkeigentumsprojekts entscheidet sich in der Planungsphase.
Ich lade Sie ein, mir zu schreiben, wenn Sie Fragen zu Ihrem Projekt haben. Ob erste Grundstücksprüfung oder konkrete Baueingabe: Ein Gespräch am Anfang spart am Ende.
Über den Autor
Daniel Dalla Corte ist Architekt und Gründer der Dalla Corte Architects GmbH mit Sitz an der Bahnhofstrasse 20A, 8272 Ermatingen am Bodensee. Er ist spezialisiert auf Wohnbau, Umbau und Renovation im Thurgau und der Ostschweiz. Kontakt: info@dallacorte.ch | +41 71 666 65 00 | www.dallacorte.ch