Bauen am Bodensee
Bauen am Bodensee: Besonderheiten und Vorschriften für 2026
Lesezeit: ca. 10 Minuten | Stand: 24. Juni 2026 | Von Daniel Dalla Corte
Bauen am Bodensee ist rechtlich komplexer als anderswo in der Schweiz. Drei Länder grenzen an: Schweiz, Deutschland und Österreich. Der bundesrechtliche Gewässerraum verlangt einen 20-Meter-Uferstreifen ab Uferlinie. Bauten am Ufer brauchen kantonale Konzessionen. Im Kanton Thurgau gilt seit 2001 die FSKB-Rekultivierungsrichtlinie für alle baulichen Bodeneingriffe. Wer am Bodensee baut, plant gegen Klimawandel, Hochwasser und vielschichtiges Bewilligungsrecht. Von Architekt Daniel Dalla Corte, Ermatingen.
Das Wichtigste in Kürze
- Anrainerstaaten Bodensee: Schweiz (Thurgau, St. Gallen, Schaffhausen), Deutschland (Baden-Württemberg, Bayern), Österreich (Vorarlberg).
- Die Internationale Bodenseekonferenz (IBK) koordiniert seit 1972 die trinationale Zusammenarbeit, die IGKB den Gewässerschutz.
- Im Schweizer Uferbereich gilt ein bundesrechtlicher Gewässerraum von mindestens 20 Metern ab Uferlinie (Gewässerschutzverordnung).
- Bauten und Anlagen im Uferbereich (Stege, Boots- und Hafenanlagen) sind im Thurgau konzessionspflichtig durch den Kanton.
- Im Kanton Thurgau ist seit 2001 die FSKB-Rekultivierungsrichtlinie gemäss § 11 USGV (814.03) für alle baulichen Bodeneingriffe verbindlich.
- Bei grossen Bauvorhaben verlangt der Kanton Thurgau eine bodenkundliche Baubegleitung (BBB).
- Klimawandel: Häufigere Hochwasser und sommerliche Niedrigwassersituationen prägen das Bauen am Bodensee zunehmend.
- Für ausländische Käufer am Bodensee gilt die Lex Koller. Eine Verschärfung ist seit dem 15. April 2026 in Vernehmlassung.
Der Bodensee ist nicht einfach ein See. Er ist eine völkerrechtliche, ökologische und kulturelle Gemeinschaft. Wer hier bauen will, baut nicht nur an einem Ufer, sondern in einem Geflecht aus drei Nationen, drei Kantonen und einem Klima im Wandel.
Ein See verbindet, was die Politik gerne trennt. Wer am Bodensee baut, baut im Zwischenraum.
In diesem Beitrag erkläre ich die rechtlichen Besonderheiten für Bauherren am Schweizer Bodenseeufer. Vom Gewässerraum über Konzessionen bis zur klimagerechten Planung. Mit besonderem Blick auf den Kanton Thurgau und meine Erfahrung als Architekt in Ermatingen.
Warum ist der Bodensee ein rechtlicher Sonderfall?
Der Bodensee misst 536 Quadratkilometer und reicht 251 Meter in die Tiefe. An ihm grenzen drei Länder: die Schweiz (Kantone Thurgau, St. Gallen und Schaffhausen), Deutschland (Baden-Württemberg und Bayern) und Österreich (Vorarlberg). Seit 1972 koordinieren sie ihre Arbeit in der Internationalen Bodenseekonferenz (IBK), seit den 1960er-Jahren in der Internationalen Gewässerschutzkommission für den Bodensee (IGKB).
Für den Schweizer Bauherren bedeutet das: Sie unterstehen Schweizer Bau- und Planungsrecht. Aber der See selbst, die Schifffahrt, die Fischerei und der übergreifende Umweltschutz folgen trinationalen Vereinbarungen. Eine Hafenanlage am Schweizer Ufer berührt völkerrechtliche Regelungen.
Hinzu kommt die Geschichte. Der Bodensee war seit dem Mittelalter Handels- und Kulturraum. Die Orte am Schweizer Ufer (Ermatingen, Berlingen, Steckborn, Mannenbach, Romanshorn) tragen diese Geschichte in ihrer Baukultur. Eine Architektur, die das ignoriert, wird selten genehmigt und noch seltener akzeptiert.
Was gilt im Gewässerraum am Bodensee?
Der Gewässerraum ist ein Korridor entlang jedes oberirdischen Gewässers, der die natürlichen Funktionen des Sees sichert. Er ist die wichtigste raumrelevante Vorschrift am Schweizer Bodenseeufer.
Mindestbreite. Bei stehenden Gewässern über 0,5 Hektaren müssen mindestens 20 Meter ab Uferlinie freigehalten werden. Das gilt auch für den Bodensee.
Bauverbot. Im Gewässerraum sind neue private Bauten, Anlagen, Ersatzbauten und Erweiterungen grundsätzlich verboten. Erlaubt sind nur standortgebundene und im öffentlichen Interesse stehende Anlagen (Art. 41c GSchV).
Besitzstand. Bestehende rechtmässig erstellte Bauten sind durch die Besitzstandsgarantie geschützt. Ihre Sanierung, Anpassung und teilweise Erweiterung ist möglich, allerdings unter Auflagen. Vorsicht: Nicht alles, was alt ist, ist auch rechtmässig erstellt.
Dicht überbaute Gebiete. In dicht überbauten Gebieten können für zonenkonforme Bauten Ausnahmen bewilligt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Das ist die Schlüsselregel für historische Seedorflagen wie Ermatingen, Steckborn oder Berlingen.
Aktueller Stand der Umsetzung: Laut einer BPUK- und BAFU-Auswertung vom März 2023 hatten nur etwa 30 Prozent der Schweizer Gemeinden einen eigentümerverbindlichen Gewässerraum festgelegt. Die Frist dafür wäre Ende 2018 abgelaufen. Mehr zu den Gewässerraumbestimmungen auf der Website des Bundesamts für Umwelt.
Der Gewässerraum ist nicht eine Beschränkung des Eigentümers. Er ist eine Verantwortung gegenüber dem Wasser.
Wann brauchen Sie eine Konzession?
Bauten und Anlagen im Uferbereich des Bodensees benötigen im Schweizer Hoheitsgebiet eine kantonale Konzession. Mit einer Konzession erlaubt der Kanton einem Dritten die Nutzung eines öffentlichen Gutes. Das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau hat dazu ein ausführliches Merkblatt zur Ufernutzung am Bodensee, Untersee und Rhein veröffentlicht.
Konzessionspflichtig sind insbesondere:
- Steganlagen, Bootshäuser, Hafenanlagen
- Bojen und Verankerungen für Boote
- Badeanlagen, Schwimmstege und feste Badeplattformen
- Sondernutzungen wie Restaurant-Terrassen über dem Wasser
- Wasserentnahmen für Wärmepumpen oder Kühlung
- Sondernutzungen wie Sportbootverleih oder Sondervergnügungsanlagen
Konzessionen sind auf den Namen einer Person ausgestellt. Sie sind nicht automatisch übertragbar. Beim Eigentümerwechsel muss die Konzession neu beantragt oder übertragen werden. Sie sind oft befristet, typischerweise auf 30 bis 50 Jahre. Wer eine Konzession erbt oder kauft, sollte die Restlaufzeit und die Auflagen genau prüfen. Mehr zur Frage der Konzession bei Seeliegenschaften finden Sie auch in meinem Beitrag zu
Grenzabständen und Baulinien Thurgau.
Welche Bodenschutzvorschriften gelten?
Der Boden am Bodensee ist nicht nur ein Baugrund. Er ist ein lebendes System, das im Thurgau seit der letzten Eiszeit, also seit 10’000 bis 15’000 Jahren, gewachsen ist. Das Amt für Umwelt des Kantons Thurgau hat daraus klare Konsequenzen gezogen.
FSKB-Rekultivierungsrichtlinie. Seit 2001 ist im Kanton Thurgau die Richtlinie der Fachgruppe Sicherheit und Kies in der Baubranche (FSKB) für alle baulichen Bodeneingriffe verbindlich (§ 11 USGV, 814.03). Sie regelt die Vermeidung von Bodenverdichtung und Bodenerosion sowie den Umgang mit ausgehobenem Boden.
Bodenfeuchte als Kriterium. Für die Zulässigkeit von Erdarbeiten ist die Bodenfeuchte massgebend. Wer bei feuchten Bedingungen mit schweren Maschinen fährt, verdichtet den Boden irreversibel. Das ist im Thurgau ein bewilligungsrelevanter Tatbestand.
Wiederverwendung des Unterbodens. Der Unterboden ist wo immer möglich zu schonen und als Boden wiederzuverwenden. Das ist in Bewilligungsverfahren ein eigener Prüfpunkt.
Bodenkundliche Baubegleitung (BBB). Bei grossen Bauvorhaben verlangt der Kanton Thurgau eine speziell ausgebildete, anerkannte bodenkundliche Baubegleitung. Sie begleitet die Erdarbeiten und dokumentiert die Einhaltung der Richtlinien.
Diese Vorschriften gelten für jeden Bau am Bodensee, nicht nur für Grossprojekte. Auch ein Einfamilienhaus mit Garten und Terrasse berührt sie. Eine frühe Abstimmung mit der bodenkundlichen Fachperson lohnt sich.
Boden ist die langsamste Investition unserer Heimat. Was wir ihm in einer Bauwoche zumuten, repariert er in Jahrzehnten.
Wie verändert der Klimawandel das Bauen am Bodensee?
Der Bodensee zeigt deutliche Auswirkungen des Klimawandels. Das Bundesamt für Umwelt BAFU dokumentiert mehrere Trends, die für Bauherren am Ufer relevant sind.
Hochwasser. Eine wärmere Atmosphäre nimmt mehr Wasser auf. Das führt zu häufigeren Starkniederschlägen und Hochwasserereignissen. Am Bodensee waren in den letzten Jahrzehnten 1999, 2016 und 2024 schwere Hochwassersituationen zu verzeichnen.
Niedrigwasser. Im Sommer 2025 erlebten wir die zweittiefsten Pegelstände seit Beginn der Messungen. Auch wenn das ökologisch laut IGKB ohne ernste Folgen blieb, bedeutet es für Hafenanlagen und Stege erhöhte Anforderungen.
Schwache Durchmischung. Seit Jahren ist die Durchmischung des Bodenseewassers im Winter nur schwach ausgeprägt. Das beeinflusst die Wasserqualität und langfristig die Biodiversität des Sees.
Höhere Wassertemperaturen. Das Wasser erwärmt sich. Im Sommer steigt die Oberflächentemperatur spürbar an. Für Wärmepumpen mit Bodenseewasser-Entnahme eine Chance, für Fische eine Belastung.
Für Bauherren bedeutet das konkret: Hochwasserschutz wird wichtiger. Unterhöhl mit elektrischen Anlagen, Türhöhen, Bodenbeläge an gefährdeten Liegenschaften müssen neu gedacht werden. Prüfen Sie den ÖREB-Kataster auf Hochwassergefahrenkarten und die Gebäudeversicherung des Kantons auf besondere Bedingungen. Mehr zu den klimapolitischen Rahmenbedingungen in meinem Beitrag zum Denkmalschutz und Bauen.
Welche architektonischen Besonderheiten prägen das Bauen am Bodensee?
Am Bodensee gelten nicht nur baurechtliche Besonderheiten. Auch baukulturell hat die Region eine eigene Sprache, die ein guter Architekt beachten sollte.
Geneigte Walmdächer. Die Schweizer Seedorflagen kennen traditionell Walmdächer und Satteldächer mit moderater Neigung von 25 bis 45 Grad. In Kernzonen sind sie oft vorgeschrieben.
Verputzte Mauerwerksbauten. Traditionell weiss oder pastellig getünchte Putzfassaden, oft mit Steinrahmungen an Fenstern und Eingangsbereichen. Diese Sprache prägt Ermatingen, Steckborn und Berlingen.
Holzbauten am Ufer. Bootshäuser, Speicher und einfachere Wohnbauten werden traditionell in Holzkonstruktion errichtet. Eine gut gepflegte Holzfassade altert schöner als eine schlecht detaillierte Putzfassade.
Mehr zur regional geprägten Materialwahl in meinem Beitrag zu Materialität und Haptik.
Seebezug als Entwurfsthema. Eine gute Architektur am Bodensee nimmt den See nicht einfach als Aussicht. Sie reagiert auf ihn. Mit Licht, mit Materialitäten, mit der Orientierung der Räume. Eine reine Glasfassade nach Süden ist klimatisch und gestalterisch oft schlechter als eine fein dosierte Lochfensterordnung.
Wer mit Blick auf einen See baut, baut nie nur ein Haus. Er baut eine Hommage.
Was gilt für ausländische Käufer am Bodensee?
Für Käufer aus dem Ausland gilt die Lex Koller, das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Am Bodensee mit seiner internationalen Anziehungskraft ist das besonders relevant. Eine Verschärfung der Lex Koller ist seit dem 15. April 2026 in Vernehmlassung, die bis 15. Juli 2026 läuft.
Für deutsche Nachbarn, die in Ermatingen, Berlingen oder Salenstein eine Seeliegenschaft erwerben möchten, gilt: Mit Schweizer Wohnsitz (Bewilligung B oder C) und EU-Staatsangehörigkeit können sie eine Hauptwohnung kaufen. Drittstaatsangehörige brauchen eine Bewilligung. Für Ferienwohnungen gilt zusätzlich das schweizweite Jahreskontingent von 1’500 Einheiten.
Konkret heisst das: Wer als deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Deutschland am Schweizer Bodenseeufer eine Liegenschaft kaufen will, sollte früh einen spezialisierten Anwalt einschalten. Die Konstellationen sind komplex und die Praxis kantonal unterschiedlich.
Wie gehen Sie Ihr Bauvorhaben am Bodensee an?
Aus 20 Jahren Praxis empfehle ich sieben Schritte. Sie sparen Zeit, Geld und Nerven.
1. ÖREB-Kataster prüfen. Im Thurgau unter oerebkataster.tg.ch. Zonenplan, Gewässerraum, Hochwasserkarten, Schutzobjekte. Alles auf einen Blick.
2. Konzessionen recherchieren. Falls die Liegenschaft Stege, Bootshäuser oder Hafenanlagen hat: Konzessionsdokumente vom Verkäufer verlangen. Laufzeit, Auflagen, Vergütung prüfen.
3. Voranfrage bei der Gemeinde. Bei der Gemeindebauverwaltung eine unverbindliche Voranfrage einreichen. Skizze, Lage, Konzept. Im Thurgau kostenlos.
4. Geologisches Gutachten. Bei Liegenschaften am Ufer dringend empfohlen. Bodenarten, Grundwasserstand, Hochwasseranfälligkeit. Kosten typisch CHF 3’000 bis 8’000.
5. Architektonisches Konzept. Eine erste Skizze, die zur Region passt. Walmdach, Lochfassade, Materialität. Diskussion mit der Gemeinde und ggf. der kantonalen Denkmalpflege.
6. Baubewilligung. Im Thurgau über die kantonale Baugesuchszentrale beim Departement für Bau und Umwelt. Die Verfahrensdauer beträgt typischerweise 4 bis 8 Monate, bei Einsprachen länger.
7. Bauausführung mit BBB. Bei grossen Vorhaben muss eine bodenkundliche Baubegleitung beigezogen werden. Sie dokumentiert die Einhaltung der Bodenschutzvorschriften.
Sie planen ein Bauvorhaben am Schweizer Bodenseeufer? Dalla Corte Architects kennt die rechtlichen, gestalterischen und ökologischen Besonderheiten dieser einzigartigen Region. Drei Wochen für die Machbarkeit. Ein Termin.
Welche Vorschriften gelten am Schweizer Bodenseeufer?
Das schweizerische Raumplanungsgesetz, das kantonale Planungs- und Baugesetz sowie die kommunale Bau- und Zonenordnung. Hinzu kommen der bundesrechtliche Gewässerraum, die kantonale FSKB-Bodenschutzrichtlinie und je nach Vorhaben Konzessionen für Anlagen am Ufer.
Wie nahe darf ich am Bodensee bauen?
Der Gewässerraum verlangt einen Mindestabstand von 20 Metern ab Uferlinie. In diesem Bereich gilt ein grundsätzliches Bauverbot mit Ausnahmen für bestehende Bauten. In dicht überbauten Gebieten können Ausnahmen bewilligt werden.
Brauche ich eine Konzession für meinen Steg oder mein Bootshaus?
Ja. Stege, Bootshäuser, Hafenanlagen, Bojen und sogar das Stationieren von Booten sind im Thurgau konzessionspflichtig. Die Konzession wird vom Kanton erteilt und ist auf den Namen einer Person ausgestellt.
Was ist die bodenkundliche Baubegleitung (BBB)?
Eine speziell ausgebildete, anerkannte Fachperson, die bei grossen Bauvorhaben die Bodenarbeiten begleitet und die Einhaltung der Bodenschutzvorschriften dokumentiert. Im Kanton Thurgau bei normalen Verhältnissen ab einer bestimmten Projektgrösse verlangt.
Wie hoch sind die Hochwasserrisiken am Bodensee?
Real. In den letzten Jahrzehnten gab es mehrere Extremereignisse, zuletzt 2016 und 2024. Prüfen Sie die Hochwasserkarten im ÖREB-Kataster und stimmen Sie mit der Gebäudeversicherung des Kantons ab, welche Bauteile besonders geschützt werden sollten.
Wie steht es um die Lex Koller für ausländische Käufer?
Eine Verschärfung der Lex Koller ist seit dem 15. April 2026 in Vernehmlassung. Für deutsche Staatsangehörige mit Schweizer Wohnsitz und EU-Bewilligung ist der Erwerb einer Hauptwohnung weiterhin möglich. Für Drittstaatsangehörige und für Ferienwohnungen ist die Lage komplex.
Was ist das IBK?
Die Internationale Bodenseekonferenz, gegründet 1972. Sie koordiniert die trinationale Zusammenarbeit der Anrainerregionen aus Schweiz, Deutschland und Österreich. Für Bauvorhaben ist sie indirekt relevant durch ihre Empfehlungen zu Schifffahrt, Tourismus und Umweltschutz.
Was passiert mit meiner Konzession beim Verkauf?
Sie ist nicht automatisch übertragbar. Beim Eigentümerwechsel muss die Konzession neu beantragt oder übertragen werden. Das geht meist, ist aber aufwendig. Lassen Sie sich vom Verkäufer alle Konzessionsdokumente vorlegen und klären Sie die Übertragung mit dem Kanton.
Fazit
Bauen am Bodensee verlangt mehr als architektonische Phantasie. Es verlangt rechtliche Sorgfalt, ökologisches Bewusstsein und kulturelle Sensibilität. Wer die rechtlichen Besonderheiten kennt und sie als Rahmen statt als Hindernis versteht, baut Liegenschaften, die ihren Wert über Generationen halten.
Ein Haus am See ist nie nur ein Haus. Es ist eine Antwort. Auf den See, auf die Geschichte, auf das Klima unserer Zeit.
Mein Rat aus 20 Jahren Praxis am Bodensee: Beginnen Sie mit dem ÖREB-Kataster. Suchen Sie früh Kontakt zur Gemeinde. Vergessen Sie nie, dass ein Boden Jahrhunderte braucht und ein Bauprojekt Monate. Mehr zu den philosophischen Grundlagen guter Architektur in meinem Beitrag zur Phänomenologie der Architektur.
Über den Autor
Daniel Dalla Corte ist Architekt und Gründer der Dalla Corte Architects GmbH in Ermatingen am Bodensee. Das Büro ist seit 2006 auf nachhaltige Bauplanung, Renovierungen und Sanierungen für Wohn- und Gewerbebauten am Bodensee spezialisiert. Schwerpunkte: Seeliegenschaften, Bauen im Bestand, denkmalgeschützte Objekte.
Rechtlicher Hinweis:
Alle Angaben beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Die rechtliche Lage entwickelt sich dynamisch. Für verbindliche Auskünfte konsultieren Sie die Gemeindebauverwaltung, das kantonale Amt für Umwelt oder einen spezialisierten Baurechtsanwalt.