Ein bestehendes Haus kaufen

Was vor einem Umbau zu klären ist

Ein Haus gefällt Ihnen, aber es passt noch nicht ganz zu Ihrem Alltag. Vielleicht fehlt ein Zimmer, die Küche liegt am falschen Ort oder die Heizung muss bald ersetzt werden. Bevor Sie sich zum Kauf verpflichten, lohnt sich eine gemeinsame Frage: Was lässt sich mit diesem Haus tatsächlich erreichen, und was bedeutet das für Ihr Budget?

Redaktion: Dalla Corte ArchitectsQuellenstand: 05.11.20264 Min. Lesezeit

Zuerst den Alltag im Haus durchspielen

Eine Besichtigung vermittelt einen ersten Eindruck. Wir würden darüber hinaus prüfen, wie Sie das Haus täglich nutzen möchten: Wo kommen Sie an? Wie finden Wohnen und Garten zusammen? Gibt es einen ruhigen Platz zum Arbeiten? Wie funktionieren Treppen und Wege, wenn sich Ihre Bedürfnisse verändern?

Zeichnen Sie nicht nur zusätzliche Räume ein. Ein neues Zimmer kann an anderer Stelle Tageslicht nehmen oder den Zugang erschweren. Eine erste Skizze mit bestehenden Massen hilft, solche Zusammenhänge zu erkennen. Ob eine Wand verändert werden kann, lässt sich daraus allein noch nicht ableiten. Dafür braucht es die Prüfung von Tragwerk und Leitungen.

Welche Unterlagen zeigen den Zustand?

Fragen Sie nach vorhandenen Plänen, früheren Bewilligungen, Unterlagen zu Unterhalt und Sanierungen sowie bekannten Schäden. Eine Besichtigung mit einer Fachperson kann helfen, sichtbare Auffälligkeiten und fehlende Informationen einzuordnen. Sie ersetzt keine Untersuchung verdeckter Bauteile. Wo für Ihre Entscheidung entscheidende Fragen offenbleiben, sollten Umfang und Möglichkeiten weiterer Abklärungen vorab mit der Eigentümerschaft vereinbart werden.

Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1990 weist die Suva auf mögliche asbesthaltige Materialien hin. Vor Umbauarbeiten sollten diese fachlich abgeklärt werden. Verdächtige Materialien nicht selbst öffnen oder bearbeiten. [1]

Ein vorhandener GEAK oder GEAK Plus kann zusätzliche Hinweise zum energetischen Zustand liefern. Der GEAK Plus zeigt unter anderem mögliche energetische Erneuerungsvarianten und deren geschätzte Kosten. Er beantwortet nicht alle Fragen zu Raumaufteilung, verdeckten Schäden oder den Gesamtkosten eines Umbaus. [2]

Was ist auf dem Grundstück möglich?

Ein bestehendes Haus darf nicht automatisch so verändert oder erweitert werden, wie man es sich vorstellt. Entscheidend sind das konkrete Grundstück, die geltenden Vorschriften und gegebenenfalls Schutzfestlegungen. Wir würden deshalb früh prüfen, welche Unterlagen massgebend sind und welche Fragen mit der zuständigen Gemeinde geklärt werden müssen.

Grundbuch und ÖREB-Kataster ergänzen sich: Sie geben Auskunft über unterschiedliche Rechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Ein einzelner Auszug ersetzt die Prüfung des gesamten Vorhabens nicht. Für Grundstücke im Thurgau lässt sich ein ÖREB-Auszug über ThurGIS abrufen. [3] [4]

Den Kaufpreis und den Umbau zusammen betrachten

Ein günstigerer Kaufpreis ist nicht automatisch die günstigere Lösung. Stellen Sie den Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und die voraussichtlichen Kosten für notwendige Arbeiten zusammen. Dazu gehören je nach Vorhaben auch Planung, Bewilligungen, Fachabklärungen, Provisorien und eine Reserve für Unvorhergesehenes.

Trennen Sie, was vor dem Einzug nötig ist, von Wünschen, die später geprüft werden können. Für die erste Entscheidung genügt oft eine nachvollziehbare Kosteneinschätzung mit benannten Annahmen. Sie ist noch kein verbindlicher Kostenvoranschlag. Lassen sich wichtige Bauteile nicht untersuchen, gehört diese Unsicherheit ausdrücklich in die Beurteilung.

Falls energetische Massnahmen infrage kommen, klären Sie mögliche Förderbedingungen frühzeitig. Der Kanton Thurgau weist darauf hin, dass Fördergesuche vor Beginn der Bauarbeiten einzureichen sind. Welche Bedingungen im Einzelfall gelten, muss vor einer Verpflichtung geprüft werden. Fördergelder sollten erst nach gesicherter Zusage als verfügbar eingeplant werden. [5]

Vor dem Kaufentscheid: fünf Fragen

Welche Qualitäten des Hauses möchten wir erhalten, und welche Veränderungen sind für unseren Alltag notwendig?
Welche Pläne, Bewilligungen und Unterhaltsunterlagen liegen vor? Was ist nicht bekannt?
Welche baulichen, energetischen und gegebenenfalls schadstoffbezogenen Abklärungen sind für unseren Entscheid sinnvoll und vor dem Kauf möglich?
Welche Rechte, Vorschriften und allfälligen Schutzfestlegungen beeinflussen unser Vorhaben?
Was kosten Kauf und notwendige Arbeiten zusammen, und wie gehen wir mit offenen Risiken um?

Ein Haus als Ganzes beurteilen

Nicht jedes ältere Haus muss vollständig erneuert werden. Manchmal liegt seine Stärke gerade in der Raumfolge, im Gartenbezug oder in Bauteilen, die sich weiterverwenden lassen. Entscheidend ist, die Qualitäten und die Grenzen des Hauses vor dem Kauf zusammen zu betrachten.

Wenn Sie ein bestehendes Haus im Thurgau kaufen möchten, besprechen wir gerne mit Ihnen, welche Unterlagen und ersten Abklärungen für Ihr Vorhaben sinnvoll sind.

Quellen und Grundlagen

Fragen zu Ihrem eigenen Vorhaben besprechen wir gerne persönlich.

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